Ferienwohnung: gewerbliche oder private Vermietung

Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.

Praxis-Beispiel:
Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft, an der die Eheleute zu je 50% beteiligt sind. Die Klägerin kaufte insgesamt drei Eigentumswohnungen in einem Feriengebiet. Die Wohnungen sind neben vielen anderen Wohnungen bzw. Hotelzimmern belegen. Die Appartements werden teilweise von den Eigentümern selbst genutzt, teilweise dauervermietet und teilweise als Ferienwohnungen von verschiedenen Vermietungsgesellschaften vermietet. In dieser Anlage befindet sich auch ein Hotel.

Die Klägerin schloss mit einer GmbH einen Vertrag "über die Vermietung von Ferienwohnungen", wonach diese für den Eigentümer dessen Wohnungseinheiten, einschließlich Mobiliar und Inventar, ganzjährig als Ferienwohnung an Feriengäste vermietet. Der Vermietungsservice der GmbH beinhaltet sämtliche Leistungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung einer Ferienwohnung stehen. Dieses umfasst insbesondere werbliche Maßnahmen, Abschluss entsprechender Mietverträge und die Betreuung der Feriengäste vor Ort, treuhänderische Entgegennahme der Mieteinnahmen, regelmäßige Berichterstattung über die Auslastungssituation sowie die Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung.

Die Wohnungen der Klägerin wurden über die großen Online-Portale in der Regel als Hotelzimmer mit Frühstück angeboten, beworben und tatsächlich nahezu ausschließlich mit Hotelservice vermietet. Die Schlüsselübergabe an die Gäste erfolgte über die ständig besetzte Rezeption im Hotel. Der ca. 800 m² große Wellnessbereich des Hotels kann von den Gästen der Klägerin mitbenutzt werden. Im Hotel selbst befindet sich ein hauseigenes Restaurant mit kleiner Hotelbar. Im dortigen Restaurant wird u.a. das Frühstück eingenommen. Die GmbH stellte den Gästen unter eigenem Namen und Kontaktdaten jeweils die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück zuzüglich Nebenleistungen (z. B. Kurtaxe, PKW-Stellplatz, Haustiere etc.) in Rechnung. Sie rechnete auch jeweils die Kommissionen mit den Buchungsportalen ab. Gegenüber der Klägerin erstellte die GmbH regelmäßig viertel-jährliche Abrechnungen. Im Ergebnis kehrte sie an die Klägerin die um den "Anteil Wäsche", den "Anteil Endreinigung/Hotelservice" bereinigten Beträge abzüglich Provision aus.

Die Klägerin behandelte die Einkünfte aus der Vermietung der Wohnungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demgegenüber stellte das Finanzamt die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen (Gewinnfeststellungsbescheide) Einkünfte aus Gewerbebetrieb fest. Den hiergegen gerichteten Einspruch wies das Finanzamt als unbegründet zurück.

In seinem nachträglich veröffentlichten Urteil hat der BFH die Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Es ist zwar zutreffend, dass die Ferienwohnungen der Klägerin hotelmäßig angeboten wurden. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichts hat die Klägerin die Wohnungen aber nicht selbst gewerblich vermietet, da ihr die gewerblichen Tätigkeiten der Vermittlungsgesellschaften nicht als eigene zugerechnet werden können. Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.

Fazit: Das Finanzgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Klägerin aus der Vermietung ihrer Wohnungen gewerbliche Einkünfte erzielt hat, weil die Vermittlungsgesellschaft bei Abschluss der Verträge weder als Stellvertreter der Klägerin noch aufgrund eines Treuhandverhältnisses aufgetreten ist. Die Zurechnung beim Treugeber setzt voraus, dass der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt. Das war hier nicht der Fall.